Nejvyšší soud ČR v nedávném rozhodnutí sp. zn. 24 Cdo 81/2026 zásadně korigoval dosavadní praxi katastrálních úřadů i nižších soudů. Konstatoval totiž, že kupní smlouvu k nemovité věci lze platně uzavřít i bez určení kupní ceny, pokud je z vůle stran zřejmé, že jde o úplatný převod. Toto rozhodnutí má bezprostřední praktický dopad na smluvní a vkladovou praxi v oblasti převodů nemovitostí, protože eliminuje právní nejistotu ohledně vkladové způsobilosti kupních smluv bez číselně vymezené úplaty. A nejen to. 

Proč je rozhodnutí Nejvyššího soudu tak významné?

Zejména zakladatelé soukromých rodinných nadačních fondů a svěřenských fondů ale i ti kdo prodávají či kupují hodnotné či investiční nemovitosti, kvitují toto rozhodnutí s povděkem, jelikož významně přispívá také k ochraně jejich soukromí či obchodního tajemství. Dosud totiž mohl získat kupní smlouvu k nemovitosti vč. informace o výši a zdroji kupní ceny na pár kliknutí přímo z katastru, prakticky kdokoliv.

Katastrální úřady totiž prosazovaly přístup, dle kterého měla být dohoda o kupní ceně posuzována jako podstatná náležitost kupní smlouvy a většinou trvaly na explicitním vyjádření kupní ceny, případně alespoň na bezvadném určení způsobu jejího zjištění. 

Jaký případ Nejvyšší soud řešil?

V posuzované věci byla uzavřena kupní smlouva na nemovitost, která neobsahovala konkrétně sjednanou kupní cenu. Smluvní strany ale výslovně uvedly, že chtějí uzavřít kupní smlouvu bez jejího určení, s odkazem na občanský zákoník. Katastrální úřad návrh na vklad zamítl s tím, že smlouva nesplňuje zákonné požadavky, protože cena nebyla určena. Tento názor následně potvrdily i soudy nižších stupňů.

Nejvyšší soud však zaujal odlišný právní výklad a dospěl k závěru, že:

• kupní cena není podstatnou náležitostí kupní smlouvy, 
• občanský zákoník připouští situaci, kdy cena není určena vůbec, 
• pokud strany projeví vůli uzavřít smlouvu bez určení ceny, použije se zákonný mechanismus stanovení obvyklé ceny. 

Soud zároveň potvrdil, že:

• ustanovení o možnosti uzavřít kupní smlouvu bez určení ceny se použije i na nemovitosti, 
• a to prostřednictvím obecného odkazu občanského zákoníku. 

Jaké budou praktické dopady na katastrální praxi?

Katastrální úřady tedy již nemohou automaticky zamítat návrhy na vklad jen proto, že ve smlouvě není uvedena či sjednána konkrétní kupní cena, pokud je zřejmé, že jde o úplatný převod a písemně vyjádřena vůle stran uzavřít úplatnou kupní smlouvu bez určení ceny s odkazem na § 2085 odst. 2 ve spojení s § 2131 občanského zákoníku.

Citované rozhodnutí tedy významně posiluje právní jistotu stran, potvrzuje respekt k principu autonomie vůle – tedy možnosti stran ujednat si smlouvu flexibilněji, než tomu byla dosavadní katastrální praxe ochotna připustit a navíc významně posiluje ochranu soukromí.

Naše doporučení?

Kupní smlouva uzavíraná bez určení kupní ceny by měla výslovně obsahovat ujednání, z něhož bude patrný její úplatný charakter, a současně jednoznačné prohlášení smluvních stran, že smlouvu uzavírají bez sjednání kupní ceny. Pro posílení právní jistoty je vhodné rovněž výslovně odkázat na § 2085 odst. 2 ve spojení s § 2131 občanského zákoníku. Taková formulace omezuje riziko zamítnutí návrhu na vklad a podporuje jednoznačnost právního posouzení smlouvy.

Řešíte převod nemovitosti, nastavení vlastnické struktury, svěřenský fond nebo ochranu soukromí při nakládání s majetkem?

Naši odborníci vám pomohou s přípravou smluvní dokumentace, právním nastavením transakce i bezpečným provedením vkladového řízení. Kontaktujte nás a probereme možnosti, které budou odpovídat vaší konkrétní situaci.

Více zde