Nová pravidla DPH při prodeji nemovitostí 2025: limity a povinná registrace

Na základě novely zákona o dani z přidané hodnoty došlo od roku 2025 k významným změnám u pravidel pro zdanění prodeje nemovitostí.

DPH se nově uplatní pouze při prvním dodání nemovitosti po jejím dokončení, pokud k němu dojde ve lhůtě 23 měsíců od měsíce dokončení stavby. Po uplynutí této lhůty je dodání nemovitosti od DPH osvobozeno. V případě, že se jedná o prodej mezi plátci DPH, mohou se dohodnout, že prodej bude zdaněn.

Pokud nemovitost, která podléhá DPH, prodává podnikatel dosud neregistrovaný jako plátce a tímto prodejem překročí zákonný limit pro povinnou registraci, vzniká mu povinnost stát se plátcem DPH. Nově jsou v zákoně zakotveny tyto limity:

• Limit 2 536 500 Kč při překročení tohoto limitu obratu se podnikatel stane plátcem ihned po dni překročení obratu
• Limit 2 000 000 Kč při překročení tohoto limitu se podnikatel stane plátcem prvního dne kalendářního roku bezprostředně následujícího po kalendářním roce, tento limit překročila, případně ihned po dni následujícím po dni překročení obratu, pokud tuto skutečnost správci daně ve své přihlášce uvede 

Do obratu se přitom nezapočítávají přijaté zálohy, ale až konečná částka k datu uskutečnění zdanitelného plnění. Tato významná změna je platná od 1.7.2025.

Příklad:
Podnikatel, který dosud není plátcem DPH a jeho obrat prozatím za kalendářní rok činí 1 200 000 Kč, prodává novostavbu rodinného domu za 7 mil. Kč. Jedná se o zdanitelné plnění, jelikož k prvnímu předání nemovitosti dojde do 23 měsíců od dokončení stavby.

• Den prodeje: 15. října 2025 – k tomuto datu dojde k předání rodinného domu do užívání nabyvateli.
• Prodejem domu dojde k překročení zákonného obratového limitu pro registraci k DPH.
• Do obratu se nepočítají dříve přijaté zálohy, ale až konečná prodejní cena k datu uskutečnění plnění.

Podnikateli vzniká povinnost registrace k DPH. Plátcem se stává ode dne následujícího, tedy 16. října 2025, nikoli ještě v den prodeje, tudíž prodej nemovitosti nebude zatížen DPH.

Je nutné zdůraznit, že plátcovství nevzniká v den prodeje zdanitelné nemovitosti, ale až následující den. V poslední době se objevují články, které mylně uvádějí, že podnikatel se stává plátcem DPH již v den prodeje a musí proto tento prodej zatížit DPH. Takový postup je však nesprávný a neshoduje se se zavedenou legislativou, plátcem se prodávající stává až ode dne následujícího po uskutečnění prodeje nemovitosti. Lze předpokládat, že tyto mylné informace jsou šířeny zejména články generovanými umělou inteligencí bez dostatečné odborné kontroly.

Pokud na takový článek narazíte, vždy ověřte, zda autorem daného článku je daňový poradce specializující se na oblast DPH. V případě, že budete s obdobnými transakcemi pomoci, neváhejte se obrátit na daňový tým PKF APOGEO Tax.