DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025: přestavby jednotek a dopad na osvobození

Generální finanční ředitelství vydalo Informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 01.07.2025, která reaguje na novelu zákona o DPH a sjednocuje výklad nové právní úpravy. Informace se zaměřuje zejména na změny v osvobození při dodání nemovitých věcí, vymezení stavebních pozemků a na posouzení dopadů stavebních úprav na zdanění následného prodeje nemovitostí.

Zásadní změnou je rozšíření osvobození při dodání vybrané nemovité věci. Od 01.07.2025 je zdanitelným plněním pouze dodání nedokončené vybrané nemovité věci, první dodání dokončené vybrané nemovité věci uskutečněné do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce po jejím dokončení a první dodání po podstatné změně nemovité věci. Každé další dodání dokončené nemovitosti je již osvobozeno od DPH, a to bez ohledu na dobu, která od jejího dokončení uplynula.

Informace GFŘ se detailně věnuje také dopadům stavebních úprav a přestaveb na posouzení, zda dochází ke vzniku nové nemovité věci. Z příkladů uvedených v Informaci vyplývá, že samotná přestavba dokončené nemovitosti nepředstavuje vznik nové vybrané nemovité věci. To platí zejména u sloučení bytových jednotek, rozdělení jednotek, změn dispozic bytů nebo nebytových prostor či změn účelu užívání v rámci již dokončené stavby.

V těchto případech je rozhodující výlučně posouzení, zda provedené stavební úpravy naplňují znaky podstatné změny, přičemž klíčovým kritériem je hranice 30 % nákladů prodejní ceny nemovitosti. Pokud tato hranice není překročena, nedochází k podstatné změně nemovité věci a z pohledu DPH se nejedná o novou nemovitost. „Stáří“ nemovitosti pro účely DPH se v takovém případě neobnovuje.

Praktickým důsledkem těchto závěrů je, že dodání jednotky vzniklé například sloučením bytů nebo jinou přestavbou dokončené nemovitosti je zpravidla osvobozeno od DPH, pokud nejde o první dodání po dokončení ani o první dodání po podstatné změně. Skutečnost, že k přestavbě došlo krátce před prodejem, sama o sobě na osvobození nemá vliv.

Informace tak potvrzuje, že běžné přestavby jednotek zpravidla nevedou k opětovnému zdanění jejich prodeje. Současně však klade důraz na správné vyhodnocení rozsahu stavebních prací, protože nesprávné posouzení podstatné změny může mít přímý dopad na daňovou povinnost i nárok na odpočet DPH.

Pokud řešíte transakci nebo stavební úpravy týkající se nemovitých věcí, doporučujeme konzultovat konkrétní nastavení ještě před jejich realizací. Náš daňový tým má s uplatňováním DPH u nemovitostí dlouhodobé zkušenosti a pomůže vám vyhodnotit dopady plánovaného postupu i minimalizovat daňová rizika spojená s převodem nebo přestavbou nemovitosti.

Kontaktujte nás