Ocenění nemovitého majetku drženého investičním fondem vyžaduje nejen správnou volbu oceňovací metody, ale také detailní analýzu nájemních vztahů, provozních nákladů, tržních podmínek a dalších faktorů ovlivňujících výslednou hodnotu. Na konkrétním případu moderního komplexu komerčních budov ukazujeme základní postup ocenění a klíčové oblasti, které je při stanovení reálné hodnoty nutné zohlednit.

Účel ocenění a legislativní rámec

Účelem ocenění je stanovení reálné hodnoty nemovitého majetku drženého investičním fondem, a to zejména pro účely určení hodnoty fondového kapitálu a aktuální hodnoty podílového listu či investiční akcie. Ocenění současně poskytuje podklad pro průběžné sledování hodnoty majetku fondu a informování investorů.

Ocenění vychází zejména ze zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech. Podle § 194 musí použité oceňovací postupy odpovídat investiční strategii fondu a ocenění musí být provedeno nestranně a nezávisle. Podle § 196 se majetek a dluhy fondu z investiční činnosti oceňují reálnou hodnotou podle mezinárodních účetních standardů upravených právem Evropské unie, zejména podle IFRS 13 – Ocenění reálnou hodnotou.

U nemovitostního fondu kolektivního investování dále § 269 odst. 1 písm. c) stanoví, že hodnota nemovitostí se pro účely určení aktuální hodnoty podílového listu nebo investiční akcie určuje alespoň dvakrát ročně.

Půlroční přecenění umožňuje zachytit změny nájemních vztahů, obsazenosti, tržního nájemného, provozních a kapitálových nákladů i požadovaných výnosových měr. Při významné změně tržních nebo majetkových podmínek může být nezbytné provést nové ocenění i mimo tento pravidelný cyklus.

U fondu kvalifikovaných investorů je však nutné konkrétní půlroční periodicitu ověřit také ve statutu fondu, protože ustanovení § 269 se vztahuje přímo na fondy kolektivního investování.

Předmět ocenění: komplex komerčních budov

Předmětem ocenění je moderní komplex komerčních budov s převahou kancelářských prostor, doplněných maloobchodními a skladovými plochami, parkovacími stáními a souvisejícím technickým zázemím.

Komplex je z převážné části pronajat více nájemcům a je situován na území střední Evropy. Reálná hodnota majetku byla stanovena na přibližně 160 mil. EUR.

Metoda ocenění

S ohledem na výnosový charakter nemovitosti a investiční strategii fondu je vhodné použít výnosovou metodu založenou na kapitalizaci čistého provozního výnosu.
Jednotlivé budovy komplexu jsou oceněny samostatně a jejich hodnoty jsou následně sečteny.

Postup výpočtu

Základem ocenění je analýza jednotlivých nájemních vztahů, zejména:

• výše sjednaného nájemného,
• pronajaté plochy,
• typu prostor,
• délky nájemních smluv,
• bonity a koncentrace nájemců,
• podmínek indexace.

Hrubé příjmy z nájemného jsou upraveny o předpokládanou neobsazenost, nepřeúčtovatelné provozní náklady a plánované kapitálové výdaje. Takto stanovený čistý výnos je následně kapitalizován odpovídající výnosovou mírou.

Ověření tržní analýzou

Sjednané nájemné je ověřeno porovnáním s nabídkovým nájemným obdobných komerčních prostor zveřejněných na realitních serverech pro příslušnou lokalitu a typ nabízených či oceňovaných ploch.

Tržní analýza slouží rovněž jako podklad pro stanovení nájemného u neobsazených prostor a pro volbu kapitalizační míry.

Citlivostní analýza

Výsledek je citlivý zejména na udržitelnost současné obsazenosti, obnovování nájemních smluv, koncentraci příjmů u významných nájemců, vývoj tržního nájemného, rozsah budoucích kapitálových výdajů a správné nastavení kapitalizační míry.

Rizikem může být i převzetí některých provozních údajů od vlastníka bez možnosti jejich úplného nezávislého ověření.

Pro účely fondu je proto citlivostní analýza nezbytná, neboť ocenění vychází z významných modelových a nepozorovatelných vstupů. Měla by zachytit zejména dopad změny příjmů z nájemného, míry neobsazenosti a kapitalizační míry na výslednou hodnotu komplexu.

Závěr

Výsledná hodnota představuje součet výnosových hodnot jednotlivých částí komplexu a vyjadřuje hodnotu při pokračujícím výnosovém využití. Její spolehlivost závisí především na stabilitě nájemních vztahů, reálnosti předpokládaných nákladů a přiměřenosti zvolené kapitalizační míry.

Potřebujete ocenit nemovitostní fond nebo komplexnější nemovitý majetek? Pomůžeme vám se stanovením hodnoty nemovitostí a komplexních nemovitostních celků pro potřeby investičních fondů i další účely. Obraťte se na odborníky znalecké kanceláře PKF APOGEO.

Více zde

Zdroje

• Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, zejména § 194, § 196, § 267 a § 269: https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/legislativa/.galleries/zakony/zakon_240_2013.pdf
• Přehled právních předpisů České národní banky pro oblast investičních společností a investičních fondů: https://www.cnb.cz/cs/dohled-financni-trh/legislativni-zakladna/investicni-spolecnosti-a-investicni-fondy/pravni-predpisy/
• Nařízení Komise (EU) 2023/1803, příloha IFRS 13 – Ocenění reálnou hodnotou, zejména odst. 1, 9 a 15: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/CS/TXT/HTML/?uri=CELEX:02023R1803-20250101