Dne 17. června 2026 byl na jednání Koordinačního výboru projednán výklad pojmu „vlastní bytová potřeba“ pro účely osvobození příjmů fyzických osob z prodeje vybraných nemovitých věcí. Osvobození se v těchto případech posuzuje podle § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona o daních z příjmů ve spojení s § 4b tohoto zákona. Závěry GFŘ přinášejí praktické upřesnění, jak posuzovat použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby.

Bytovou potřebu lze obstarat i v zahraničí

Vlastní bytová potřeba nemusí být obstarána pouze na území České republiky. Při splnění všech zákonných podmínek lze osvobození uplatnit i tehdy, použije-li poplatník prostředky získané z prodeje například na pořízení rodinného domu, bytového domu nebo způsobilé jednotky v jiném státě. Rozhodující není umístění nemovitosti, ale její skutečné využití k vlastnímu bydlení poplatníka. Poplatník musí být schopen doložit reálnou vazbu k dané nemovitosti a její faktické užívání pro vlastní bydlení. Nelze přitom připustit účelové jednání ani zneužití práva.

Více bytových potřeb může být přípustných

Zákon o daních z příjmů neomezuje poplatníka pouze na jednu vlastní bytovou potřebu. Za konkrétních okolností tak mohou prostředky sloužit k obstarání více bytových potřeb současně. Musí však existovat dostatečně silná, věcně odůvodněná vazba mezi poplatníkem a jednotlivými nemovitostmi. Tyto bytové potřeby mají tvořit funkční celek odpovídající reálným životním poměrům poplatníka. Může jít například o bydlení rodiny v jednom místě a pravidelné bydlení poplatníka v jiném místě z důvodu zaměstnání. Samotné vlastnictví více nemovitostí však nestačí. Poplatník musí prokázat jejich skutečné užívání k bydlení a konkrétní důvody, které takové uspořádání odůvodňují. Formální nebo účelové krátkodobé užívání podmínky nesplní.

Zákon nestanoví pevnou minimální dobu bydlení

Zákon nestanoví minimální dobu, po kterou musí poplatník konkrétní bytovou potřebu užívat. Kratší doba bydlení proto sama o sobě nevylučuje osvobození. Vždy je ale nutné hodnotit skutečný účel pořízení nemovitosti, způsob jejího užívání a objektivní důvody případně krátké doby bydlení. Užívání jen v řádu dnů či týdnů nelze bez dalších okolností považovat za naplnění vlastní bytové potřeby. Správce daně může posuzovat, zda nešlo o účelové jednání, obcházení zákona nebo zneužití práva.

Opakované využití osvobození zákon nevylučuje

Zákon rovněž výslovně neomezuje počet případů, kdy může poplatník osvobození z důvodu obstarání vlastní bytové potřeby využít. Je tedy možné, aby poplatník prodal nemovitost, získané prostředky použil na obstarání vlastního bydlení a při dalším prodeji postupoval obdobně. Každý případ se však posuzuje samostatně. Musí být splněny všechny zákonné podmínky, zejména včasné použití prostředků na vlastní bytovou potřebu. Osvobození neslouží k podpoře systematického investování nebo obchodování s nemovitostmi, správce daně proto může zkoumat skutečný obsah a účel konkrétního jednání.

Při rekonstrukci nestačí záloha ani smlouva o dílo. U údržby nebo změny stavby nelze za okamžik obstarání vlastní bytové potřeby považovat samotnou úhradu zálohy dodavateli ani uzavření smlouvy o dílo. Rozhodující je fyzické zahájení rekonstrukce. To lze doložit například zahájením stavebních prací nebo nákupem materiálu určeného pro danou rekonstrukci. Tento okamžik může být podstatný pro posouzení, zda byly prostředky získané z prodeje použity ve stanovené lhůtě.

Nezapomeňte na lhůtu a oznámení správci daně

Je-li osvobození od příjmu podmíněno použitím získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, musí být prostředky zpravidla použity nejpozději do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém je poplatník získal. Zákon zároveň umožňuje zohlednit i prostředky použité na bytovou potřebu před jejich získáním, avšak jen za zákonem stanovených podmínek. Poplatník je dále povinen oznámit správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém je získal.

Řešíte prodej nemovitosti a chcete uplatnit osvobození při použití prostředků na vlastní bydlení? Obraťte se na náš daňový tým, pomůžeme vám posoudit splnění podmínek, lhůty i oznamovací povinnost vůči správci daně. 

Kontaktujte nás